Subrogación hipotecaria: ¿cuándo es recomendable?


La subrogación hipotecaria permite, entre otras cosas, cambiar una deuda de banco. De esta forma podremos acudir a una entidad que nos ofrezca mejores condiciones.

Las hipotecas llevan unos años en el centro del huracán. Las cláusulas suelo, la manipulación del Euribor o la reclamación de la dación en pago por parte de muchas plataformas son solo algunas de las polémicas que las han envuelto. Ante el descontento de muchos usuarios por las condiciones reales de su contrato, la subrogación hipotecaria se ha convertido en una opción que ha permitido a muchos mejorar su situación.

La palabra subrogar significa sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa según la RAE. Subrogación hipotecaria es un término muy amplio en el que se incluye cualquier cambio en las personas y bienes a los que afecta el contrato.

Tipos de subrogación hipotecaria

  • Subrogación real u objetiva: Cuando lo que cambia es el bien hipotecado, algo poco habitual.
  • Subrogación personal o subjetiva: Cuando lo que cambia es una persona como el titular o el avalista.

En caso de las subrogaciones personales, encontramos, de nuevo, dos tipos:

  • Subrogación de deudor: Se suele dar en el caso de compraventa de un inmueble que cuenta con una hipoteca, que pasa a ser asumida por el nuevo propietario -siempre de acuerdo con el acreedor-.
  • Subrogación de acreedor: Aprobadas por el último gobierno de Felipe González, buscando fomentar la competencia entre las entidades bancarias. Permite a los deudores cambiar la entidad bancaria con la que tienen firmada la hipoteca, facilitando obtener mejores condiciones.

¿Qué puedo mejorar con una subrogación de acreedor?

  • Tipo de interés: Una subrogación hipotecaria nos permite cambiar de un interés variable a uno fijo y viceversa. También se puede cambiar el índice de referencia por uno que nos pueda ser más favorable.
  • Comisiones: Si nuestro contrato incluye comisiones que limitan nuestra capacidad de maniobra u otros productos vinculados innecesarios como puede ser un plan de pensiones, nos podremos deshacer de ellos.
  • Cláusulas abusivas: Si tras la firma hemos descubierto que nuestra hipoteca incluye cláusulas abusivas como el redondeo al alza o el vencimiento anticipado, también pueden ser eliminadas al cambiar de entidad.

Además de lo anterior, la subrogación hipotecaria puede servirnos como un arma a la hora de negociar con nuestro banco. No es necesario avisar a nuestra entidad de que tenemos previsto trasladar el préstamo. Sin embargo, presentar una oferta realizada por otro banco puede servir para que la igualen o mejoren antes que arriesgarse a perder un cliente -aunque no están obligados a hacerlo-. En caso de que acepten, deberemos realizar una novación de hipoteca.

Costes

  • Comisión por subrogación de hipoteca: Fijado por ley, no puede ser superior al 0,50% durante los cinco primeros años, ni al 0,25% a partir del sexto año. No todos los bancos la cobran.
  • Comisión de apertura y estudio: Tampoco se incluye siempre y se puede negociar. No suele ser superior al 1% a la cantidad total a amortizar.

Por esto, antes de dar el salto de pedir una subrogación hipotecaria debemos hacer cálculos y asegurarnos que realmente acabaremos ahorrando dinero.

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from Blog https://goagencies.com/subrogacion-hipotecaria-cuando-es-recomendable/
via Go Agencies

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